根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。

  （一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项做约定。交接时间应确定具体时点，约定时点前责任由原物业服务企业承担，约定时点后责任由乙方承担。（二）乙方应在约定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。

  （三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确处理方法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。

  （一）制订物业服务工作规划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等

  弱电系统、供配电系统、给排水系统、门禁智能化系统、消防联动控制系统、停车场系统等。

  （八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取对应措施，协助做好救助工作。

  （十二）按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关法律法规对房屋装修提供其他服务。

  业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和需要注意的几点，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金3000元，其中包含业主缴纳押金1000元、装修施工方押金1000元、垃圾清运押金1000元，门卡工本费每证10元，除此之外不得另行收取实施工程人员管理费、管线图费等其他费用。

  施工过程中产生的建筑垃圾，应在竣工后5天内及时清洗整理。业主或物业使用人可自行清理，也可委托物业公司清理，但费用自付。

  由业主或物业使用人自行安排人员完成清理，且未违反装修服务协议约定的，乙方应当自清理完成之日起3日内将收取的押金退还业主或押金支付方。若业主或物业使用人未及时清洗整理装修垃圾，乙方可使用垃圾清运押金代为清理，费用不足时则由业主押金中扣除，剩余款项退还业主或押金支付方。

  对于施工全套工艺流程中违反项目装修管理协议行为，乙方可根据协议约定从装修押金中进行扣款，所扣款项全部补充到物业服务费中，剩余款项全部退还业主或押金支付方。

  （十三）加强对物业区域内有关治安、环保、物业装修和使用等方面的巡查和监管，尤其是杜绝小区内出现违建、房中房等安全风险隐患，对于违反法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

  （十四）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

  （十六）乙方应于每年12月15日前编制下一年度的年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用概预算，提交甲方审核批准后方可实施。

  （十七）乙方依据本合同约定，可聘请专业机构承担机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程项目施工等专项服务，乙方对外包服务质量承担连带责任，不得将全部物业服务一并委托或转交其他单位或个人。

  乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准（参见附件一）提供服务。甲方将依据相应标准，从小区实际出发，对乙方物业服务的品质进行考核评分与相应奖惩，具体细则参见附件二。

  （二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

  （三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）由方承担。

  （二）物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，大多数都用在以下开支：（三）乙方采取以下第2

  （四）乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季/半年]季向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方约定按照招投标方式每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况做审计，聘请费用由物业服务费中列支。

  、在项目外包实施前，乙方需制定详细、科学、合理的物业服务项目外包成本支出初始预算数据、第三方主体资料及资质情况等提交甲方核定；

  、甲方有权对乙方制定的初始预算数据等提出修改意见，必要时可以聘请专业技术人员出具专业意见；

  、在甲方提出修改意见后，乙方应在甲方意见基础上对预算数据等做出调整，若双方无异议，经甲方确认后实施。若甲方对乙方制定的初始预算数据等资料无异议，可直接确认实施；

  、未经甲方同意，乙方不得擅自对外签订项目外包合同，且合同标的额不允许超出甲方确认的预算金额。

  、乙方须将与第三方签订的项目外包合同影印件及外包费用支出银行流水明细盖章后由管理处财务统一建档保管，业委会可以每时每刻查阅，并作为结算该部分酬金的依据。

  （七）本物业小区的年度企业所得税费用根据当年应纳税所得额和适用的企业所得税的税率确定。

  年度应纳税所得额=本社区物业服务收支当年会计利润±企业所得税纳税调整金额

  如果计算得出当年无应纳税所得额，则本物业小区不应承担企业所得税税款。对未按上述规定执行，造成本物业小区多交或额外承担企业所得税的，多交的税款予以返还或从应付的物业管理酬金中扣回。

  业主应在每月10日（日期）按月[月/季度/半年]交纳物业服务费。逾期缴纳物业服务费的，按政府规定加收违约金。

  物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第十条

  车位服务费由场地清洁费用、共用设施维护费用、公共能耗费用、停车秩序维护费用等组成，不包含车辆及车内物品的保管费、盗损保险费等费用（如车位承租方或车位所有权人、使用权人委托乙方提供车辆保管服务或其他特殊服务，须以合同方式与乙方另行书面约定），乙方不承担停放车辆及车内物品的保管与赔偿相应的责任。乙方可通过购买公众责任险等方式，由保险公司提供保险范围内的保险服务。

  乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应当签订书面的《装修管理服务协议》，就施工时间、垃圾清运、装修管理服务费用、装修押金等事项做约定。

  物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十三条

  乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。对于小区业主共用部分、共用设施的经营和管理，乙方在与第三方订立有关合同之前原则上招投标时乙方应邀请甲方参与定标，合同原件、复印件由管理处财务统一建档保管，业委会可以每时每刻查阅

  （一）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

  （六）应在乙方办理接管日前，提供符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。

  （七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。

  （十）对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。

  （十一）甲方有责任和义务对区域内业主对于《管理规约》等相关规章制度的执行情况做协助和监督。

  （一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。（二）制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。

  （四）可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的

  （八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或变更用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

  确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定实施工程的方案，开工前要在物业区域内公示，施工全套工艺流程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。

  （十一）遵照深圳市物业专项维修资金管理有关法律法规，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

  对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。

  本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应于本合同到期前

  本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。第二十一条

  因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第二十二条

  本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。第七章违约责任

  甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，造成损失的，乙方可要求甲方承担对应的赔偿相应的责任。第二十四条

  乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担对应的赔偿相应的责任。第二十五条

  除本合同第六章规定的合同终止情形及附件二规定的乙方服务质量考核不达标的情况外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，造成损失的，无过错方可要求其承担对应的赔偿相应的责任。第二十六条

  以下情况乙方不承担违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的问题造成乙方的服务无法达到合同要求的。

  （二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

  （三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。

  （四）对于共用部分、公用设施设备需启动专项维修资金，若甲方或相关业主无故不同意，在乙方已尽到安全保障义务、管理职责、无过错的情况下，由此造成的损失，乙方不承担任何责任。

  为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关法律法规处理。第九章争议解决

  因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理：（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼

  （一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；（二）对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。

  、根据房屋实际使用年数的限制，每年至少检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的维修事项，及时组织修复；属于大、中型维修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按照法律和法规规定启用专项维修资金；

  根据小区真实的情况，定期对消防联动控制系统、安防系统、门禁对讲及道闸系统、楼宇自控系统等设备做检查与维护；

  、 载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养2次

  、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫 2 次并每2小时至少巡视清扫1次，每月至少冲洗1次，局部污迹及时冲洗；

  、2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁 1 次；路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其他公共设施每月清洁 1 次。

  、楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫1次并巡视清扫2 次，每周拖洗1次；

  定期对园区垃圾进行收集并集中清运（不包含业主室内装饰装修产生的垃圾收集及清运）

  根据季节性变化，定期对窨井、明沟、垃圾房等公共区域进行药水喷洒，灭蚊、灭虫、灭鼠；

  共用雨、污水管主管道每 年 维护疏通1次；雨、污水井每 季度 检查1次，视检查情况及时清掏

  、定期对园区植物进行修剪、灌溉、施肥及病虫害防治，乔木修剪至少_2_次/年，草坪修剪至少_8_次/年，灌木修剪至少_6_次/年；

  、定期进行草地维护，包括除杂草、灌溉、病虫害防治等，至少每月对绿化养护情况做1次检查并记录，针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每季度进行1次全面预防性消杀

  根据物业服务资金的收支情况，在大型重点节日租赁少数的植物对小区进行装饰；

  装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和需要注意的几点，在物业管理处有备案的装修，每日巡查1次装修施工现场。

  建立业主房屋装修档案，对不符合相关规定的行为、现象及时劝请整改或向政府主管部门报告；

  每日至少全面巡查一次小区，对违反小区临时公约或政府有关法律法规的行为进行劝阻、警告或向政府有关部门报告；

  、及时受理业主或物业使用人的投诉、报修，针对具体问题制定相应的解决方案，接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。

  建立健全小区的物业管理档案（包括小区竣工验收档案、设施设备管理档案、业主及物业使用人资料档案等）；

  物业服务的品质考核由甲方组织进行。考评指标共100分，包括业主考评（占【80】分）和业委会直接检查（占【20】分）。

  业主考评实行1户1票，不计票权。业主考评时，对物业总体评价进行5分制评价，对“房屋设备维护、安全管理、清洁卫生、绿化养护、总体服务”等5项物业服务的品质问题可提出相关修改完善意见，坚持公平、公正、科学、合理的原则进行评价。

  物业服务的品质考核考评每年最多举办4次、至少举办1次，多次考评结果取平均分作为年度考评结果，年度考评结果确认的酬金提取比例为年度提取比例（即每月按此比例提取）。考核权重占比如下：

  甲方发布考评不合格公告，甲方有权解除本物业服务合同或要求更换乙方现场团队管理人员，乙方应予配合

  甲方发布考评结果，从乙方酬金中提取【4】万元奖励其现场团队（该奖励金额为年度奖励总金额）

  甲方发布考评结果，从乙方酬金中提取【6】万元奖励其现场团队（该奖励金额为年度奖励总金额）

  甲方发布考评结果，从乙方酬金中提取【8】万元奖励其现场团队（该奖励金额为年度奖励总金额）

  ）如遇不可抗力等特殊原因，年度甲方未按照合同约定进行物业服务的品质考核的，将按照10%提取酬金。如遇乙方不配合等自身问题导致甲方未按照合同约定进行物业服务的品质考核的，酬金提取比例以甲方意见为准。。

  乙方应推进小区节能环保工作。同比上年度公共水电费总支出若节约10%以上，甲方将对节约部分的水电费，扣除改造工程成本后提取20%奖励乙方，相关奖励须用于乙方具体人员（占70%）及有关人员（占30%）奖励。

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